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欧阳捷警报解除货币充裕市场回稳楼市零增长

发布时间:2020-03-26 17:57:24

  欧阳捷:警报消除,货币充裕,市场回稳,楼市零增长

  文 | 欧阳捷

  导读:切莫以为“零增长”是地产末日,恰恰相反,“零增长”正是安稳、健康发展的较好写照。

  提要:

  1、央行政策调剂三支箭

  2、财政预算支出超进度

  3、居民房企缓慢加杠杆

  4、棚改不会停止货币化

  5、楼市终将趋于零增长

  很多朋友担心中美贸易战会带来楼市泡沫破裂,这并不是没有道理的。

  从沙盘推演的逻辑看,中美贸易战势必导致中国出口下滑、出口企业大面积减产,不仅如此,还有可能致使出口企业的上游企业遭到拖累(包括外资企业),这些企业都有可能面临债务违约风险。

  当企业面临债务违约困难难解之时,自救的少有方法可能就是兜售资产,股票虽然是回款最快的资产,但大笔兜售会拖累资产贬值并且可能致使后续抛盘不利,住房则是更好的变现通道。

  在2008年全球金融危机中,一些企业低价抛售了住房,虽然市值有所损失,收益却远高于物业原值,而且资金回笼及时。

  01

  央行政策调整三支箭

  央行研究局局长徐忠先生的文章道出了货币政策的局限性、批评了财政政策的不积极,原财政部财政研究所所长贾康先生左批央行、右评财政,板子有轻有重、偏袒明显有加。

  别看央妈与财政部互怼,其实心软的还是央妈。

  名列前茅支箭:定调“流动性公道充裕”。

  流动性公道充裕虽然不等于宽松,但比充足要更充沛,市场上的钱却是实实在在的不会再紧张了。

  央行货币政策委员会1改年“流动性公道稳定”的调门,为合理放水预做舆论铺垫,并且取得了国务院金融稳定委员会的认可,实属不易。

  所幸的是,监管层其实已经预感到债务违约可能带来的连锁反应,提前应对,及时调整去杠杆的结构、力度、节奏,保持去杠杆的平稳过渡。

  第2支箭:定向放水与降息并行。这也是结构化去杠杆的要求。

  虽然说是定向释放流动性,通过年内第三次定向降准,已向市场注入近两万亿元资金,加上近5000亿元的棚改资金,和上半年的M2增量93410亿元,相当于11.841万亿元,相比2015年全年M2增量16.39万亿元和去年全年增量的12.63万亿元,这水龙头的尺度已是相当大了。

  第三支箭:释放MLF、促销垃圾债、实行“债转股”。

  近期股灾频频,虽说中美贸易战带来巨大不确定性,但国内企业去杠杆、降债务、破刚兑,导致1批批企业债务违约。

  这次央行不仅释放MLF,鼓励商业银行购买垃圾债,而且鼓励5家国有大型商业银行和12家股份制商业银行运用定向降准和从市场上召募的资金,依照市场化定价原则实施“债转股”项目,解救的对象基本都是上市公司,也间接解救了银行和地方政府的城投债。

  稳住股市,也就间接稳住了市场预期。

  君不见,大公司已开始回购公司股票,一方面固然是股价低估、价值凸显,另一方面也不排除大股东嗅觉灵敏、趁低吸纳。

  三大政策调剂基本消除了大面积、连锁性债务违约的风险警报,未来,股市大概率也将恢复平稳回升。

  资本市场更是可以松一口气了。

  02

  财政预算支出超进度

  当然,今年上半年,财政收入增长这么快,也给了财政花钱的籍口。

  财政的钱总是要花出去的,问题是花在哪里?

  增收较多的是中央财政的钱,收入4.989万亿元,同比增长13.7%;

  相比之下,地方一般公共预算本级收入5.444万亿元,虽然占比52.2%,但同比增长仅为8%,略高于GDP增长。

  地方财政的钱肯定都花出去了,寅吃卯粮的省份不在少数,加上中央转移支付,上半年,地方一般公共预算支出就到达9.622万亿元,远超其收入。

  其实,财政一般公共预算支出已是透支了,月累计,全国一般公共预算收入104331亿元,全国一般公共预算支出111592亿元,为年初预算的53.2%,超进度支出。

  收支相抵,已是透支 -7261亿元。

  您一定会问,土地市场不是很火吗?卖地挣了很多钱,总可以还点地方债吧?

  国有土地使用权出让收入26941亿元,同比增长43%,确实很多。

  不过,土地收入差不多也都花出去了,国有土地使用权出让收入相关支出24864亿元,同比增长43%,同比例花钱。

  收支相抵,只剩下区区2077亿元。

  如此看来,财政政策要想做到积极有为,只能是提高赤字、加大负债了。

  今年上半年,政府债务付息支出3660亿元,同比增长19%,远超收入增速。假定依照2%利息,大约覆盖36万亿元的中央债和地方债。

  有人说,我们没有政府破产法,政府负债就没有硬约束。其实,政府负债根本无需考虑还本,可以永远性展期,只要付利息就可以了。

  固然,也有例外。

  日本政府负债/GDP高达253%,其之所以敢于负债,恰是因为日本实行了量化宽松和负利率政策,借了大笔的钱,不但不要付利息,还要倒收利息,固然是债多不愁、越多越好。

  只是不知道哪一天,利率调剂空间完全丧失以后,日本政府如何应对这些天文数字的债务?

  期望政府还债是不可能的了,未来恐怕没有哪个政府会当真还债的。

  政府真的归还了债务,财政投资一定大跌,基础设施投资也要跟着下降,房地产投资也只能下降,地方政府收入下降,债务危机反而提前爆发。

  政府的策略就是控制政府债务缓慢增加,只要债务增速低于GDP和政府财政收入增速,政府杠杆率也就渐渐下落了,政府收入只要能够覆盖还息本钱,政府就不会实质性财务破产。

  一旦政府真的还不了利息,无非是再加税和印钞票罢了。

  03

  居民房企缓慢加杠杆

  去杠杆还没有取得明显成效,政策口风已经转向。

  截止上个季度,中央政府债务余额略有下落,地方政府债务余额略有上升,问题较大的仍然是国企的债务还在继续明显增加。

  其实,政府债务是不用太担心的,日本政府负债11.8万亿美元,负债/GDP比率高达253%,高居全球名列前茅,政府也还没有破产。

  可见政府不同于企业,只要能够付得出利息,哪怕还不了本钱,政府终归还是政府。

  央行货币政策委员会会议已经将“有效控制宏观杠杆率”改成:“掌控好结构性去杠杆的力度和节奏”,显然,结构性去杠杆的困难户是国企,负债大头也是国企,但僵尸国企去杠杆也需要掌握好力度和节奏,以避免引发剧烈阵痛。

  有去杠杆的,一定有加杠杆的。

  谁加杠杆?

  政府、企业、居民部门,三个之中必有一个。

  记得2016年3月,时任央行行长周 小川先生说过:“居民部门加杠杆的逻辑是对的”,居民部门的杠杆率随之直线飙升,2年以内从34%上升到接近50%。

  年,居民部门加杠杆,帮助政府、企业部门去杠杆,但增速过快,受到各方关注和质疑。

  监管部门及时调整政策口径,放慢了脚步。

  但是,用居民部门加杠杆,换来的却是房企的杠杆率还在悄然爬升。

  以央行公布数据分析,今年6月份,居民短时间、中长期消费贷款、经营贷款合计44.13万亿元(经营贷款虽然未必用于购房支出,但依然是居民部门的杠杆),与居民储蓄69.52万亿元相比,贷款杠杆率已达到63.49%。

  居民部门加杠杆的空间已不多了。

  04

  棚改不会停止货币化

  今年上半年,楼市比料想的要好。

  政策面不比去年更紧缩,虽然热点城市继续打政策补丁,避免楼市过热、舆情过火;但同时政府也担心楼市调控过于严厉,导致房地产投资下降,拖累经济增长,采取了调控平衡术。

  因此,在一二线城市继续严控的同时,推出县城去库存,棚改货币化成为最有力的稳增长措施,央行积极配合,上半年就定向投放全年棚改目标80%以上的PSL资金。

  PSL放款速度过快,货币化比例太高,被地方政府用来拉动地市、楼市,引发三四线城市房价上涨过快。

  放缓放款速度是必要的。由于国开行1句“上收审批权”的传言,资本市场惊恐不已,致使股市大跌。

  当时我们接受媒体搜狐采访时就已指出:这只是控一下放款速度,为市场送清凉,但棚改肯定不会停。

  中央政府棚改承诺目标不能缩水,下半年棚改任务不能停滞,终究,该放的钱还是会放出来的,该动迁的项目大多已经启动,完成全年棚改任务可谓是基本无虞。

  正如我们在文中指出:“三四线城市棚改用力过猛,国开行基层前期放款把控过松、放款速度过快,放款进度超预期,总行适度收紧乃情理之中”。

  但国开行显然受不了舆论的压力,出面澄清,却玩了一个聪明的文字游戏。

  目前国开行的主要任务是控制下半年棚改资金的放款节奏,澄清声明“上收审核权而非审批权”,看似没有改变基层银行的管理权限,实际上审核未通过或延缓通过的项目自然可以放缓放款进度。

  住建部还进一步要求“库存去化周期偏低、房价上涨过快的城市将暂停货币化安置、改成实物安置”,不过,以为地方政府会再回到实物安置棚改户的想法是不接地气的。

  一方面,政府拆迁安置房往往位置更偏、配套更少、品质更差,政府的实物安置并不受棚改户的欢迎,反倒是吃力不讨好。

  另一方面,实物安置浪费了地方政府土地资源,地方政府不但没有土地收益,而且还要投入资金建设,并承担无限管理,背上沉重的财政包袱。

  PSL支持的棚改货币化可以加快棚改户搬迁,腾挪出的土地可以高价出让,土地出让金可以滚动棚改和市政建设,构成城市开发建设的良性循环,当然,代价是房价上涨快、居民加杠杆。

  没有PSL支持,地方政府只能被迫放慢棚改进度,势必导致三四线城市楼市降温。

  没有可持续收益的事,普通人不愿做,企业不会做,地方政府固然也没有动力做。

  明年,棚改货币化还会继续。

  05

  楼市终将趋于零增长

  结束语:

  切莫以为“零增长”是地产末日,恰恰相反,“零增长”意味着楼市既不会过热导致政府过度打压,也不会失速引发政策再度刺激。

  从政策层面看,下半年只要保持市场安稳运行,即可达成政策预期目标,完成年度任务,也符合中央“控房价、抑泡沫、防风险”、“保护信贷、股市、债市、汇市、楼市的稳定”的整体要求。

  从市场层面看,年初担心市场继续下行的顾虑已不复存在,整体市场不再过热、也未冷却,购房者、房企、政府、金融机构的焦虑有所减弱,市场各方渐趋理性成熟,行业渐入安稳发展期,其实是一件多赢的好事。

  只是期待,我们不要再遭遇黑天鹅,不要再调控乱出招,不要打破这难得的“安稳发展期”。

  当然,房企继续分化,大房企继续增长,更多中小房企继续退出地产江湖,地产多余产能逐渐出清,好的资源更加偏向优良房企,企业行为更加规范,产品品质更上档次。

  真心希望这样的局面能够长时间延续。

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